#MARKETBEAT Q1 2025

MarketBeat Q1—2025 — квартальный отчет CMWP о том, как ужесточение денежно‑кредитной политики, волатильный курс рубля и смена потребительских паттернов перестраивают рынки капитала и ключевые сегменты рынка коммерческой недвижимости: офисы, склады, ритейл и гостиницы

Экономика. Денежно-кредитная политика Банка России продолжила оказывать влияние на замедление роста цен, дополнительный дезинфляционный эффект обеспечило укрепление российской валюты. Участники рынка ожидают начала цикла снижения ключевой ставки.
Рынки капитала. Сохранялось влияние длительного периода сжатия: основной объем инвестиций пришелся на офисный сегмент. Ставки капитализации сохранились на прежнем повышенном уровне.
Офисы. «остывание» после рекордного 2024 года, минимальный объем нового ввода, предельно низкая вакансия, рост базовых ставок аренды и сдвиг баланса между покупкой и арендой, а также развитие гибких офисов.
Склады. Рынок закрепился в фазе стабилизации: ставка аренды перестала расти галопирующими темпами, на фоне более сдержанного спроса увеличилась доля свободных площадей.
Ритейл. При сохранении номинального роста потребительских расходов с февраля наблюдалось снижение трат населения на крупные покупки. Активный ввод новых торговых объектов и выжидательная позиция ритейлеров способствуют росту вакансии в торговых центрах Москвы.
Гостиницы. После завершения новогодних праздников спрос со стороны бизнес-клиентов уже не поддерживал рост цен. Уровень Загрузки снизился, рост Средней цены на номер оказался ограниченным, а пополнение предложения гостиниц остается медленным.

Подобно тому, как вспышки на Солнце вызывают на Земле магнитные бури, внешние изменения в мире влияют на российскую экономическую ситуацию.
Стыковка космического корабля — точная и деликатная процедура, требующая максимальной синхронизации двух объектов. Синхронизация ожиданий продавцов и покупателей при заключении крупных инвестиционных сделок сегодня может быть не менее сложной процедурой.
Горизонт событий — это сферическая граница, на которой достигается баланс между силой гравитационного поля и усилиями света, пытающегося покинуть черную дыру. Рынок офисной недвижимости в 2024 г. напоминал черную дыру: он притягивал все больше инвестиций, арендаторов и покупателей, одновременно поглощая все больше площадей.
Столкновение галактик — процесс, в результате которого галактики объединяются друг с другом и рождаются новые — большего размера. Совокупность таких трендов, как оптимизация портфелей собственников, развитие Light Industrial, работа над эффективностью логистических цепочек создает новый ландшафт на складском рынке — новую галактику.
Туманность Ориона — это область активного звездообразования, где из газа и пыли рождаются новые звезды. Это хаотичный, но динамичный процесс, где одни звезды рождаются, а другие погибают. В текущих условиях мы видим схожие тенденции в ритейле: новые бренды и концепции торговых объектов рождаются, а те, кто не выдержал внешнего давления, покидают Галактику.

Практическая ценность

Для инвесторов в коммерческую недвижимость: понимание, как изменились риски и доходность в условиях высокой ставки, в каких сегментах и форматах активность поддерживается «фоновыми» сделками, где ставки капитализации уже отразили новый баланс рынка.
Для девелоперов и собственников: ориентиры по таймингу ввода и запуску новых проектов, ожидания по спросу и вакансии, сигналы по корректировке продуктовых стратегий.
Для арендаторов и корпоративных заказчиков: контекст по уровню конкуренции за качественные площади, ожидаемой динамике ставок и доступности крупных блоков, а также по альтернативам — гибкие офисы, субаренда, новые локации.
Для банков, консультантов и аналитиков: связка макро‑ и отраслевых индикаторов, помогающая оценивать кредитные риски, потенциал рефинансирования и устойчивость разных сегментов к затяжному периоду высокой стоимости денег.

Чтобы увидеть полную аналитику по каждой отрасли, графики, карты и прогнозы до 2027 года, скачайте полный отчет MarketBeat Q1—2025.